Caução Locação: Guia Completo sobre Depósito Caução em Contratos de Aluguel

A locação de imóveis é uma realidade presente na vida de milhões de brasileiros, representando uma importante alternativa habitacional em nosso país. Neste contexto, um dos aspectos mais relevantes a serem considerados tanto por locadores quanto por locatários é a garantia do contrato, sendo a caução uma das modalidades mais tradicionais previstas em nossa legislação.

Conceito e Natureza Jurídica

A caução, também conhecida como depósito caução, é uma das garantias locatícias previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Em sua essência, consiste em um valor depositado pelo locatário ao locador como forma de assegurar o cumprimento das obrigações contratuais. É importante ressaltar que este instituto jurídico pode se caracterizar como garantia real, desde que o contrato de locação esteja devidamente averbado na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme entendimento consolidado pela jurisprudência dos tribunais superiores (AREsp 2137199). Esta característica a diferencia de outras modalidades como a fiança ou o seguro-fiança.

Finalidade e Importância

O objetivo principal da caução é proporcionar segurança ao proprietário do imóvel em caso de inadimplência ou danos ao bem locado. Este mecanismo serve como uma reserva financeira que pode ser utilizada para cobrir:

• Aluguéis não pagos
• Despesas de condomínio em atraso
• Contas de consumo (água, luz, gás) pendentes
• Reparos necessários devido a danos causados ao imóvel
• Outras obrigações contratuais não cumpridas pelo locatário

Aspectos Legais e Limitações

A legislação brasileira estabelece limites claros para a utilização da caução. O valor máximo permitido corresponde a três meses de aluguel, conforme determinado pelo § 2º, do art. 38, da Lei do Inquilinato. Este limite visa proteger o locatário de exigências excessivas e garantir o equilíbrio na relação contratual.

Funcionamento Prático

O processo de constituição e administração da caução segue algumas etapas específicas:

1. No momento da assinatura do contrato, o locatário realiza o depósito do valor acordado em uma conta poupança em nome dele, mas vinculada ao contrato de locação.
2. Durante a vigência do contrato, o valor permanece depositado, sendo os rendimentos da poupança pertencentes ao locatário.
3. Ao término da locação, após a verificação do cumprimento de todas as obrigações contratuais, o valor é devolvido ao locatário, acrescido dos rendimentos do período.
4. Caso sejam constatados débitos ou danos ao imóvel, o proprietário tem o direito de utilizar o valor da caução para cobrir estas pendências, devolvendo ao locatário apenas o saldo remanescente, se houver.

Vantagens e Desvantagens

Como toda modalidade de garantia, a caução apresenta benefícios e limitações que devem ser considerados:

Vantagens

• Simplicidade na constituição
• Ausência de custos mensais (como ocorre no seguro-fiança)
• Rendimentos garantidos ao locatário
• Liquidez imediata em caso de inadimplência

Desvantagens

• Necessidade de dispor de um valor considerável no início da locação
• Imobilização do capital durante todo o contrato
• Possíveis divergências quanto à utilização do valor para reparos
• Limitação do valor a três meses de aluguel

Considerações Práticas e Recomendações

Para uma utilização adequada da caução, é fundamental observar algumas recomendações:

1. O contrato deve especificar claramente as condições de utilização e devolução da caução.
2. É essencial documentar o estado do imóvel no início da locação, preferencialmente com fotos e laudos de vistoria.
3. O locatário deve guardar todos os comprovantes de depósito e documentos relacionados à caução.
4. A devolução do valor deve ser expressamente prevista no distrato ou termo de entrega das chaves.

Alerta Importante: Caução e seus Impactos Processuais

Uma questão crucial que merece especial atenção diz respeito à relação entre a caução e o procedimento de despejo por falta de pagamento. Este é um ponto frequentemente negligenciado por locadores e seus advogados, mas que pode ter impactos significativos na estratégia processual em caso de inadimplência.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu artigo 59, inciso IX, estabelece a possibilidade de concessão de liminar de despejo nas ações fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação. No entanto, existe uma importante ressalva: a existência de qualquer das garantias previstas no artigo 37 da Lei do inquilinato, dentre elas, a caução, impede a concessão desta liminar.

Para compreender melhor este cenário, vamos analisar suas implicações práticas:

Quando não há garantia no contrato, o locador pode requerer liminarmente o despejo do locatário inadimplente, desde que:

• A falta de pagamento tenha sido comprovada
• O pedido de desocupação tenha sido feito no prazo de 30 dias do vencimento do aluguel
• O locador tenha prestado caução equivalente a três meses de aluguel

Contudo, se o contrato já possui caução como garantia, este procedimento mais célere não estará disponível. O processo seguirá o rito comum, o que significa:

• Maior tempo para obtenção da ordem de despejo
• Necessidade de aguardar todo o trâmite processual regular
• Possibilidade de o locatário permanecer no imóvel por mais tempo sem pagar

Esta situação aparentemente paradoxal – onde uma garantia acaba limitando as opções processuais do locador – decorre da lógica do legislador de que, havendo garantia, o locador já possui alguma proteção contra a inadimplência, não justificando a concessão de medida liminar.

Jurisprudência Favorável: Uma Solução Prática

Com base na experiência prática do nosso escritório, identificamos uma tese jurídica eficaz para situações em que o locador necessita do despejo liminar, mesmo havendo caução no contrato. Quando o débito acumulado supera significativamente o valor da caução prestada, é possível argumentar que a garantia foi tecnicamente “consumida”, tornando-se, na prática, inexistente.

Este entendimento tem encontrado respaldo em decisões judiciais recentes, permitindo a concessão da liminar de despejo mesmo em contratos originalmente garantidos por caução. O fundamento central desta tese é que, uma vez que o valor devido ultrapassa a garantia prestada, a caução perde sua eficácia como instrumento de proteção do locador, equiparando-se, para fins práticos, a um contrato sem garantia.

Dica do Autor para os Colegas Advogados

Uma reflexão estratégica importante precisa ser compartilhada com os colegas advogados que atuam na área imobiliária. Na prática advocatícia, é fundamental analisar o perfil econômico do cliente locador antes de decidir pela inclusão de garantias no contrato de locação.

Quando o cliente não tem os aluguéis como fonte principal de renda, utilizando a locação apenas como forma de dar função social ao imóvel, pode ser mais vantajoso estruturar um contrato sem caução ou qualquer outra garantia. Esta estratégia se justifica porque, em situações de urgência – como a necessidade de venda do imóvel ou outras circunstâncias que demandem a desocupação rápida – a existência de garantias pode, paradoxalmente, prolongar o processo de retomada do imóvel.

Sem garantias, em caso de inadimplência, o locador poderá beneficiar-se do procedimento liminar previsto no artigo 59, IX, da Lei do Inquilinato, agilizando significativamente a desocupação do imóvel. Por outro lado, com garantias estabelecidas, o processo seguirá necessariamente o rito ordinário, permitindo que o inquilino permaneça no imóvel por mais tempo, potencialmente aumentando os prejuízos do locador.

Recomenda-se, portanto, reservar a utilização de garantias para casos em que a locação constitui atividade econômica regular e profissionalizada, como ocorre com imobiliárias e investidores do mercado imobiliário. Nestes casos, a proteção oferecida pelas garantias justifica-se pela natureza comercial da atividade e pela necessidade de maior segurança nas operações em escala.

Conclusão

A caução representa uma importante ferramenta de garantia nos contratos de locação, oferecendo segurança ao proprietário e, ao mesmo tempo, preservando os direitos do locatário através de limites legais bem definidos. No entanto, é fundamental que os contratantes, especialmente os locadores, estejam cientes das implicações processuais significativas que esta modalidade de garantia acarreta, particularmente no que diz respeito à impossibilidade de obtenção de liminar em ações de despejo por falta de pagamento.

A escolha desta modalidade de garantia deve ser feita após cuidadosa análise das circunstâncias específicas de cada caso, considerando-se não apenas aspectos como a capacidade financeira do locatário, a duração prevista para a locação e as características do imóvel, mas também as consequências processuais futuras em caso de inadimplemento. Em alguns casos, pode ser mais vantajoso optar por outras modalidades de garantia que não impeçam a concessão de liminares de despejo.

Uma decisão bem fundamentada, amparada por orientação jurídica adequada e que considere todos estes aspectos, é fundamental para o sucesso da relação locatícia e para a proteção efetiva dos interesses de ambas as partes.

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