Sumário
- Introdução
- Conceitos Fundamentais
- Aspectos Práticos
- Aspectos Jurídicos Relevantes
- Questões Controvertidas
- Orientações Práticas
- Procedimentos de Cobrança Judicial
- Conclusão
I. Introdução
A intermediação imobiliária representa uma atividade fundamental no mercado brasileiro, sendo os honorários de corretagem sua principal forma de remuneração. Para compreender adequadamente este tema, é necessário analisar seus aspectos básicos e, progressivamente, explorar suas nuances jurídicas mais complexas.
II. Conceitos Fundamentais
A corretagem imobiliária consiste na intermediação profissional para a aproximação entre vendedor e comprador, ou locador e locatário, visando à concretização de um negócio imobiliário. O corretor de imóveis, devidamente inscrito no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), é o profissional habilitado para exercer esta atividade.
O contrato de corretagem encontra previsão expressa no artigo 722 do Código Civil, que estabelece: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. Esta definição legal evidencia a natureza autônoma da atividade do corretor, que não possui vínculo empregatício com as partes envolvidas no negócio, atuando de forma independente na intermediação.
Os honorários de corretagem representam a remuneração devida ao corretor pelo serviço prestado, conforme previsto no artigo 725 do Código Civil: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação.”
III. Aspectos Práticos
Para ilustrar: imagine que Maria deseja vender seu apartamento e contrata João, corretor de imóveis. Após apresentar o imóvel a diversos interessados, João encontra um comprador que aceita a proposta. Neste caso, os honorários de corretagem são devidos a João, pois ele alcançou o resultado útil pretendido.
IV. Aspectos Jurídicos Relevantes
1. Momento da Cobrança
O direito aos honorários surge com a aproximação útil das partes, mesmo que o negócio se concretize posteriormente. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, não é necessário que o corretor acompanhe toda a negociação até sua conclusão.
2. Responsabilidade pelo Pagamento
Não cabe ao comprador alegar que a cláusula contratual impondo-lhe obrigação de arcar com a comissão de corretagem seja abusiva, visto que, o próprio Código Civil (arts. 724 e 725) prevê a possibilidade dos contratantes pactuarem entre si, a cargo de quem recairá tal obrigação.
Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que em julgamento de caso semelhante, pacificou o assunto, definindo que: “Em regra, a obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor (não importando se foi o vendedor ou o comprador)” (STJ. 3ª Turma. REsp 1288450-AM, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 24/02/2015).
3. Comissão em Caso de Desistência do Comprador
Uma questão relevante no âmbito da corretagem imobiliária refere-se ao fato de que o direito do corretor de receber sua comissão, isto é, a remuneração pela intermediação, não está mais vinculada à efetiva concretização do negócio jurídico, desde que o motivo causador da impossibilidade de assinatura da escritura de compra e venda tenha sido causada pelo inadimplemento do comprador. O Superior Tribunal de Justiça enfrentou esta questão no REsp 1.339.642/RJ, estabelecendo importantes parâmetros para a análise do tema.
Essa evolução jurisprudencial demonstra uma mudança significativa de entendimento após a vigência do Código Civil de 2002. Anteriormente, prevalecia o entendimento de que a obrigação do corretor era essencialmente de resultado, vinculando seu direito à remuneração à efetiva concretização do negócio jurídico. Contudo, o artigo 725 do atual Código Civil trouxe nova perspectiva ao estabelecer expressamente que a remuneração permanece devida mesmo em caso de arrependimento das partes.
Neste contexto, a Terceira Turma do STJ, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, consolidou o entendimento de que a assinatura da promessa de compra e venda, acompanhada do pagamento do sinal, configura o “resultado útil” previsto em lei, sendo suficiente para garantir o direito à comissão de corretagem. Conforme estabelecido no julgado:
“A assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de ter o comprador desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão por corretagem” (STJ – REsp 1339642/RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/03/2013).
Este posicionamento fundamenta-se na premissa de que o corretor cumpre sua função essencial ao aproximar as partes e viabilizar a concretização inicial do negócio, materializada pela assinatura do compromisso e pagamento do sinal. A desistência posterior do comprador, sendo ato unilateral alheio à atuação do corretor, não deve prejudicar seu direito à remuneração pelo serviço efetivamente prestado.
V. Questões Controvertidas
1. Valor da Comissão
Não existe percentual fixo estabelecido em lei. No entanto, o mercado costuma praticar valores entre 5% e 6% do valor do imóvel para venda, e um mês de aluguel para locação. É fundamental que este valor seja previamente acordado entre as partes.
2. Venda Posterior entre as Mesmas Partes
Situação prática recorrente: o corretor apresenta o imóvel ao interessado, mas a negociação não se concretiza. Meses depois, as partes realizam o negócio diretamente. Neste caso, a jurisprudência tem entendido que os honorários são devidos se houver nexo causal entre a aproximação inicial e a concretização do negócio.
VI. Orientações Práticas
Para evitar conflitos, recomenda-se:
- Formalizar por escrito o contrato de corretagem
- Estabelecer claramente o valor dos honorários
- Definir previamente o responsável pelo pagamento
- Documentar todas as visitas e apresentações realizadas
VII. Procedimentos de Cobrança Judicial
A cobrança judicial dos honorários de corretagem pode seguir diferentes ritos processuais, dependendo da qualidade e completude do contrato firmado entre as partes. O advogado do corretor deve avaliar cuidadosamente a documentação disponível para escolher o procedimento mais adequado e eficiente.
1. Procedimento Ordinário
Quando o contrato de corretagem apresenta fragilidades documentais ou imprecisões que possam gerar dúvidas sobre o direito pleiteado, o procedimento ordinário se mostra como caminho necessário. Este rito, embora mais longo, permite ampla produção de provas e discussão do direito, sendo adequado para situações em que:
- O contrato não possui formalização adequada
- Há necessidade de comprovação da prestação dos serviços
- Existem questões preliminares a serem discutidas
2. Ação de Execução
Nos casos em que o advogado do corretor possui contrato bem elaborado, contendo todas as especificações necessárias e assinatura de duas testemunhas, está-se diante de um título executivo extrajudicial, nos termos do artigo 784, III, do Código de Processo Civil. Este procedimento oferece vantagens significativas:
- Maior celeridade processual
- Inversão do ônus da prova em favor do credor
- Possibilidade imediata de penhora de bens
- Redução do campo de discussão do devedor, que fica limitado às matérias previstas no artigo 917 do CPC
- Pressão mais efetiva para o pagamento
3. Ação Monitória
O procedimento monitório apresenta-se como alternativa intermediária quando o advogado do corretor possui prova escrita sem eficácia de título executivo. Este rito oferece vantagens específicas:
- Procedimento mais célere que o ordinário
- Possibilidade de conversão da ação em título executivo judicial caso não haja oposição do devedor
- Inversão do ônus probatório em favor do credor
- Campo de defesa mais restrito que no procedimento ordinário
- Possibilidade de utilização de documentos sem todos os requisitos do título executivo
A escolha do procedimento adequado é fundamental para o sucesso da cobrança, devendo o advogado do corretor avaliar a documentação disponível e as circunstâncias específicas do caso para optar pela via processual mais eficiente.
VIII. Conclusão
A correta compreensão dos aspectos jurídicos relacionados aos honorários de corretagem é fundamental tanto para profissionais do mercado imobiliário quanto para consumidores. Em suma, embora aparentemente simples, apresenta diversas nuances que merecem atenção especial para evitar litígios futuros.
Para aprofundamento no tema, recomenda-se a consulta à Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, bem como aos artigos 722 a 729 do Código Civil, que tratam do contrato de corretagem.
Perguntas Frequentes sobre Honorários de Corretagem
- Quando são devidos os honorários de corretagem? Os honorários são devidos quando o corretor alcança o resultado útil da intermediação, materializado pela aproximação eficaz das partes.
- Quem deve pagar a comissão de corretagem? O pagamento pode ser responsabilidade tanto do vendedor quanto do comprador, conforme acordado entre as partes e estabelecido em contrato.
- Qual o valor médio da comissão de corretagem? O mercado pratica valores entre 5% e 6% do valor do imóvel para venda, e um mês de aluguel para locação.
- É possível cobrar judicialmente honorários de corretagem? Sim, através de três vias principais: ação ordinária, ação de execução ou ação monitória, dependendo da documentação disponível.
- Os honorários são devidos em caso de desistência do comprador? Sim, segundo o STJ, se houver assinatura da promessa de compra e venda e pagamento de sinal, os honorários são devidos mesmo em caso de desistência posterior.
Quer saber mais sobre direito imobiliário? Confira nossos outros artigos especializados.
Artigo: Produção Antecipada de Provas em Questões Imobiliárias
Ficou com Dúvidas? Fale Conosco!
Tem questões específicas sobre caução locatícia ou precisa de orientação jurídica personalizada? Nossa equipe especializada em direito imobiliário está pronta para ajudar. Entre em contato:
📧 E-mail: contato@bernardesimobiliario.com.br
📱 WhatsApp: (95) 98106-6929
📸 Instagram: bernardes.advocacia
Siga-nos nas redes sociais para mais conteúdo sobre direito imobiliário e atualizações sobre o mercado de locações.
