Usucapião Extrajudicial: Como Regularizar seu Imóvel Direto no Cartório

Muita gente mora há anos em um imóvel, paga o IPTU, faz reformas e cuida do bem como se fosse seu, mas não tem a escritura nem o registro em seu nome. Às vezes o imóvel foi comprado com um “contrato de gaveta”, às vezes foi herdado sem inventário, às vezes o antigo dono simplesmente desapareceu.

Nesses casos, a usucapião extrajudicial pode ser o caminho para regularizar a situação. Ela é feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo judicial, e costuma ser mais rápida que a via tradicional.

Neste artigo, explicamos o que é, quem pode pedir, quais documentos são necessários e como funciona o passo a passo.

O que é a usucapião?

Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um bem pela posse prolongada no tempo, desde que cumpridos os requisitos da lei. Em termos simples: quem age como dono, de forma contínua e sem contestação, por um determinado período, pode se tornar dono de fato e de direito.

Para isso, a posse precisa ser:

• mansa e pacífica: sem oposição do proprietário ou de terceiros durante o prazo;
• contínua: sem interrupções;
• com intenção de dono: quem mora como inquilino, caseiro ou por empréstimo, por exemplo, não tem essa intenção e, em regra, não pode usucapir.

Qual a diferença entre usucapião judicial e extrajudicial?

Até 2015, a usucapião só podia ser reconhecida por um juiz, em processos que muitas vezes duravam anos. O Código de Processo Civil de 2015 incluiu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), permitindo que o pedido seja feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. O procedimento é regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça.

O resultado é o mesmo: o imóvel passa a ser registrado em nome de quem pediu. A diferença está no caminho, que no cartório tende a ser mais simples e rápido, especialmente quando não há conflito com vizinhos ou com o antigo proprietário.

Quais são os tipos de usucapião e os prazos?

A lei prevê várias modalidades, com prazos diferentes. As mais comuns são:

• Extraordinária (art. 1.238 do Código Civil): 15 anos de posse, sem necessidade de documento ou boa-fé. O prazo cai para 10 anos se a pessoa mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos.
• Ordinária (art. 1.242 do Código Civil): 10 anos de posse, com justo título (um documento que, em tese, transferiria a propriedade, como um contrato de compra e venda) e boa-fé. Em algumas situações, o prazo cai para 5 anos.
• Especial urbana (art. 183 da Constituição e art. 1.240 do Código Civil): 5 anos de posse de imóvel urbano de até 250 m², usado como moradia, por quem não é dono de outro imóvel.
• Especial rural (art. 191 da Constituição e art. 1.239 do Código Civil): 5 anos de posse de área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho da família, que nela também mora, por quem não é dono de outro imóvel.
• Familiar (art. 1.240-A do Código Civil): 2 anos, para o ex-cônjuge ou ex-companheiro que permaneceu no imóvel urbano de até 250 m², do qual era coproprietário, depois que o outro abandonou o lar.

Um ponto importante: em muitos casos, é possível somar o tempo de posse do antigo possuidor ao seu (art. 1.243 do Código Civil). Quem comprou a posse de outra pessoa, por exemplo, pode aproveitar o tempo que ela já tinha.

Quais documentos são necessários?

O art. 216-A da Lei de Registros Públicos exige, entre outros:

1. Ata notarial, lavrada em Tabelionato de Notas, em que o tabelião registra o tempo de posse e as circunstâncias do caso, com base em documentos e declarações;
2. Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por engenheiro, arquiteto ou técnico habilitado, com a respectiva anotação de responsabilidade técnica (ART ou RRT);
3. Certidões negativas dos distribuidores da Justiça da comarca do imóvel e do domicílio de quem faz o pedido;
4. Documentos que comprovem a posse: contratos, recibos, carnês de IPTU, contas de água e luz, fotos, declarações de vizinhos, entre outros.

O pedido deve ser apresentado obrigatoriamente por advogado, que reúne a documentação, enquadra o caso na modalidade correta e acompanha todo o procedimento.

Como funciona o passo a passo no cartório?

1. Análise prévia: o advogado verifica a matrícula do imóvel, o tempo de posse e a modalidade de usucapião aplicável.
2. Ata notarial e levantamento técnico: são providenciados a ata no Tabelionato de Notas e a planta com memorial descritivo.
3. Protocolo do pedido no Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está localizado.
4. Notificações: o cartório notifica o proprietário que consta na matrícula e os vizinhos confrontantes que não assinaram a planta. Eles têm 15 dias para se manifestar, e o silêncio é interpretado como concordância.
5. Ciência ao poder público: União, Estado e Município são comunicados para dizer se têm interesse no imóvel, também no prazo de 15 dias.
6. Edital: é publicado um edital para que eventuais terceiros interessados possam se manifestar em 15 dias.
7. Registro: estando tudo em ordem, o oficial registra a aquisição da propriedade na matrícula, em nome do requerente.

Se alguém apresentar impugnação e não for possível um acordo, o procedimento é encaminhado ao Poder Judiciário. Se o pedido for negado no cartório, nada impede que a usucapião seja buscada depois na Justiça.

Atenção: imóveis públicos não podem ser usucapidos

A Constituição Federal proíbe a usucapião de bens públicos (arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único). Por isso, antes de iniciar o procedimento, é fundamental verificar se o imóvel tem matrícula particular ou se está em área pertencente à União, ao Estado ou ao Município.

Essa verificação é especialmente importante em Roraima, onde grande parte das terras tem origem pública e a situação fundiária de muitos imóveis ainda está em processo de regularização. Nesses casos, o caminho costuma ser outro, como a Regularização Fundiária Urbana (Reurb) ou a titulação junto ao órgão fundiário competente.

Perguntas frequentes

Preciso de advogado para fazer usucapião no cartório?

Sim. O art. 216-A da Lei de Registros Públicos exige que o pedido seja feito por meio de advogado.

Comprei com contrato de gaveta. Posso usar a usucapião extrajudicial?

Em muitos casos, sim. O contrato pode servir como prova da origem da posse e até como justo título na usucapião ordinária. Às vezes, porém, existem caminhos mais simples, como exigir a escritura do vendedor. Cada situação deve ser analisada individualmente.

E se um vizinho não quiser assinar a planta?

Ele será notificado pelo cartório. Se não se manifestar em 15 dias, o silêncio vale como concordância. Se apresentar oposição fundamentada e não houver acordo, o caso segue para a via judicial.

Quanto tempo demora a usucapião extrajudicial?

Depende da documentação, do cartório e de eventuais exigências. Em geral, o procedimento é bem mais rápido que uma ação judicial, sobretudo quando não há conflito.

Preciso pagar ITBI na usucapião?

Em regra, não. A usucapião é considerada uma forma originária de aquisição da propriedade, e não uma transmissão entre vendedor e comprador. Há, porém, custos com cartório, ata notarial, levantamento técnico e honorários advocatícios. 

Conclusão

A usucapião extrajudicial é uma ferramenta eficiente para quem tem a posse de um imóvel há anos e quer finalmente ter o bem registrado em seu nome, com segurança jurídica para vender, financiar ou deixar como herança. O sucesso do procedimento, no entanto, depende de uma análise cuidadosa da matrícula, do tempo de posse e da documentação.

Em caso de dúvidas sobre a sua situação específica, procure um advogado de sua confiança. Nossa equipe está à disposição pelos canais de contato do site.

Francisco Alves Bernardes Junior, advogado, OAB/RR 1.592. Bernardes Advocacia Especializada, Boa Vista/RR.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a consulta a um advogado.