Muitos casais vivem juntos por anos sem se casar no papel. Compram uma casa, financiam um apartamento, constroem no terreno de um deles. Enquanto a relação vai bem, ninguém pensa em de quem é cada coisa. O problema aparece na separação: quem fica com o imóvel? Quem pagou mais tem mais direito? E se a casa está só no nome de um?
A partilha de imóvel na união estável segue regras bem definidas na lei, e conhecê-las ajuda a evitar conflitos e surpresas. Em boa parte dos casos, as regras são as mesmas do casamento.
Neste artigo, explicamos quando o imóvel deve ser dividido, quais bens ficam de fora e como funciona a partilha na prática.
O que caracteriza a união estável?
A união estável é a convivência pública, contínua e duradoura entre duas pessoas, com o objetivo de constituir família (art. 1.723 do Código Civil). Não existe um prazo mínimo fixado em lei, nem é obrigatório morar na mesma casa, embora isso seja um forte indício.
Ela pode existir sem nenhum documento. Mas, para evitar discussões, o casal pode formalizá-la por escritura pública no Tabelionato de Notas ou por termo declaratório no Cartório de Registro Civil, e registrá-la no Registro Civil, o que passou a ser possível de forma mais ampla com a Lei 14.382/2022.
Qual é o regime de bens da união estável?
Se o casal não fez um contrato escrito escolhendo outro regime, vale o da comunhão parcial de bens (art. 1.725 do Código Civil). Na prática, isso significa:
- os bens comprados durante a união, a título oneroso (com pagamento), pertencem aos dois em partes iguais, ainda que estejam no nome de apenas um;
- não importa quem pagou mais: presume-se que ambos contribuíram para a aquisição;
- os bens que cada um já tinha antes da união continuam sendo só seus.
O casal pode, por contrato escrito, adotar outro regime, como a separação total de bens ou a comunhão universal.
E se um dos dois tinha mais de 70 anos?
O Código Civil impõe a separação obrigatória de bens a quem se casa com mais de 70 anos (art. 1.641, II), regra que também se aplica à união estável. Em 2024, o Supremo Tribunal Federal decidiu, no Tema 1.236, que essa separação pode ser afastada por vontade expressa das partes, por meio de escritura pública. Mesmo na separação obrigatória, a Súmula 377 do STF admite a divisão dos bens adquiridos durante a relação, e o STJ exige a prova do esforço comum.
Quais imóveis entram na partilha?
Na comunhão parcial, entram na divisão:
- imóveis comprados durante a união, mesmo registrados em nome de só um dos companheiros;
- as parcelas de financiamento pagas durante a união, inclusive de imóvel comprado antes por um deles;
- construções e reformas feitas durante a união em imóvel que pertence a só um dos dois (art. 1.660, IV, do Código Civil), na proporção do valor acrescentado.
Ficam de fora da partilha, entre outros (art. 1.659 do Código Civil):
- imóveis que cada um já possuía antes da união;
- imóveis recebidos por herança ou doação, mesmo durante a união;
- imóveis comprados com dinheiro exclusivo de um dos dois, como o valor da venda de um bem anterior (a chamada sub-rogação), desde que isso seja comprovado.
E o imóvel financiado ainda não quitado?
É uma situação muito comum. Em regra, divide-se o que foi efetivamente pago durante a união, e não o valor total do imóvel. A dívida restante com o banco também precisa ser resolvida: um dos dois pode assumir o financiamento, com a concordância do banco, ou o imóvel pode ser vendido para quitar a dívida e dividir o saldo. O uso do FGTS acumulado durante a união também costuma ser considerado como esforço comum.
Como a partilha é feita na prática?
Há dois caminhos principais:
- Em cartório: se o casal estiver de acordo sobre o fim da união e a divisão dos bens, a dissolução e a partilha podem ser feitas por escritura pública no Tabelionato de Notas, com a assistência obrigatória de advogado. Se houver filhos menores, as questões de guarda, convivência e pensão precisam ter sido resolvidas antes na Justiça.
- Na Justiça: se houver desacordo, é necessária a ação de reconhecimento e dissolução de união estável, com partilha de bens. O juiz decidirá, com base nas provas, desde quando a união existiu e quais bens devem ser divididos.
Na divisão, nem sempre o imóvel precisa ser vendido. É possível que um dos companheiros fique com o imóvel e pague ao outro a metade que lhe cabe, ou que a parte de um seja compensada com outros bens, como um carro ou valores em conta.
Quais provas ajudam na partilha?
Quando a união não foi formalizada, a data de início da convivência é decisiva, porque define quais bens foram adquiridos “durante” a união. Ajudam a provar:
- contas e correspondências no mesmo endereço;
- dependência em plano de saúde ou na declaração de Imposto de Renda;
- conta bancária conjunta, fotos, testemunhas e certidões de nascimento de filhos;
- contratos de compra e venda, comprovantes de pagamento das parcelas e extratos do financiamento.
Perguntas frequentes
O imóvel está só no meu nome. Ainda assim tenho que dividir?
Se ele foi comprado durante a união, em regra sim. Na comunhão parcial, o que importa é a data e a forma de aquisição, e não em nome de quem o imóvel está registrado.
Meu companheiro morava na casa que eu já tinha. Ele tem direito a alguma coisa?
Ele não tem direito ao imóvel em si, que é um bem anterior à união. Mas pode ter direito à metade do valor das reformas, ampliações e das parcelas do financiamento pagas durante a convivência.
Existe prazo para pedir a partilha depois da separação?
Em regra, não. O Superior Tribunal de Justiça entende que a partilha de bens é um direito potestativo decorrente da copropriedade e não se sujeita a prescrição ou decadência. Assim, o ex-companheiro pode requerer a divisão de bem não partilhado mesmo tempo depois do fim da união. Isso não impede, porém, que a demora dificulte a produção de provas sobre a data de início da convivência, a origem dos recursos e as reformas ou parcelas pagas.
Posso continuar morando no imóvel até a partilha?
Pode, mas o outro companheiro, em algumas situações, pode pedir uma compensação pelo uso exclusivo do bem comum, como um valor parecido com um aluguel proporcional à parte dele.
Conclusão
Na união estável sem contrato escrito, vale a comunhão parcial de bens: o que foi adquirido com esforço do casal durante a convivência pertence aos dois, ainda que esteja no nome de um só. Formalizar a união, guardar comprovantes e, se for o caso, fazer um contrato escolhendo o regime de bens são atitudes simples que evitam longas disputas no futuro.
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Francisco Alves Bernardes Junior, advogado, OAB/RR 1.592. Bernardes Advocacia Especializada, Boa Vista/RR.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a consulta a um advogado.
