Inquilino Não Paga o Aluguel: Como Funciona a Ação de Despejo por Falta de Pagamento

Para muitos proprietários, o aluguel é uma renda importante no orçamento da família. Quando o inquilino deixa de pagar, o prejuízo se acumula mês a mês, além do aluguel, ficam em aberto o condomínio, o IPTU e as contas de consumo. E surge a dúvida: o que o locador pode fazer, legalmente, para recuperar o imóvel?

A resposta está na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que prevê a ação de despejo por falta de pagamento. Ela permite retomar o imóvel e, ao mesmo tempo, cobrar os valores em atraso.

Neste artigo, explicamos como funciona essa ação, quando cabe a liminar de desocupação, o que o inquilino pode fazer para evitar o despejo e quais atitudes o locador deve evitar.

Quando o locador pode pedir o despejo?

A falta de pagamento do aluguel e dos encargos da locação (como condomínio e IPTU, quando forem de responsabilidade do inquilino) é motivo para o fim do contrato (art. 9º, III, da Lei 8.245/1991). Não é preciso esperar vários meses, basta um aluguel vencido e não pago para que a ação possa ser proposta.

Também não é obrigatório enviar notificação prévia ao inquilino. Mesmo assim, uma cobrança formal por escrito, antes da ação, pode resolver o problema de forma amigável e serve como registro da tentativa de acordo.

O que o locador não deve fazer?

Mesmo com aluguéis atrasados, o locador não pode retomar o imóvel por conta própria. Atitudes como trocar a fechadura, retirar os pertences do inquilino, cortar o fornecimento de água ou energia, ou constrangê-lo publicamente podem gerar indenização por danos morais e até configurar crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal).

O caminho seguro é a via judicial, ou um acordo formalizado por escrito.

Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento?

1. Reunião dos documentos: contrato de locação, comprovantes dos valores em aberto, dados do inquilino e do fiador, se houver.
2. Propositura da ação: o locador, por meio de advogado, pede o despejo e pode, na mesma ação, cobrar os aluguéis e encargos atrasados, inclusive do fiador (art. 62, I).
3. Citação: o inquilino e o fiador são chamados ao processo.
4. Prazo para pagar ou se defender: o inquilino pode quitar a dívida ou apresentar defesa.
5. Sentença: se o pedido for acolhido, o juiz fixa um prazo para a desocupação voluntária, em regra de 30 dias (art. 63).
6. Despejo forçado: se o imóvel não for desocupado no prazo, é expedido mandado de despejo, cumprido por oficial de justiça, com auxílio de força policial se necessário (art. 65).

Dois pontos que favorecem o locador: o recurso de apelação contra a sentença de despejo, em regra, não suspende a desocupação (art. 58, V). E, nas ações por falta de pagamento, a execução provisória do despejo não depende da caução exigida em outras hipóteses (art. 64) (STJ – REsp: 1207793 MG).

É possível conseguir uma liminar para desocupar o imóvel?

Sim, em uma situação específica. Se o contrato de locação não tiver nenhuma garantia (fiança, caução, seguro-fiança ou título de capitalização), seja porque nunca foi prevista, seja porque deixou de existir, o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino antes (art. 59, § 1º, IX).

Para isso, o locador precisa prestar caução equivalente a três meses de aluguel, que garante eventual prejuízo do inquilino caso a ação seja julgada improcedente.

O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?

Pode. É a chamada purgação da mora (art. 62, II). Dentro de 15 dias contados da citação, o inquilino pode depositar em juízo o valor total devido, incluindo:

• os aluguéis e encargos vencidos;
• multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
• juros de mora;
• custas do processo e honorários do advogado do locador, fixados em 10% sobre o montante devido, se o contrato não estabelecer outro valor.

Se o pagamento for feito corretamente, a locação continua. Mas há um limite: esse benefício não pode ser usado se o inquilino já tiver purgado a mora nos 24 meses anteriores à propositura da ação (art. 62, parágrafo único). Isso evita que o atraso vire rotina.

E os valores em atraso, como são cobrados?

Na própria ação de despejo, o locador pode pedir a condenação do inquilino e do fiador ao pagamento dos valores em aberto, inclusive os que vencerem durante o processo. Depois da sentença, essa cobrança segue com medidas como penhora de valores em conta e de bens.

Outra opção é cobrar os aluguéis por execução, já que o contrato de locação escrito é título executivo (art. 784, VIII, do Código de Processo Civil). A escolha entre os caminhos depende do objetivo principal do locador: retomar o imóvel, receber os valores ou ambos.

Atenção ao prazo: a cobrança de aluguéis atrasados prescreve em 3 anos (art. 206, § 3º, I, do Código Civil).

Como se prevenir antes de alugar?

• Fazer contrato escrito, com cláusulas claras sobre valores, reajuste, encargos e multa;
• Exigir uma garantia locatícia (caução, fiança, seguro fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento). Lembre-se: a lei permite apenas uma modalidade de garantia por contrato (art. 37, parágrafo único);
• Analisar a situação cadastral e a renda do candidato a inquilino;
• Fazer vistoria de entrada com fotos, assinada pelas partes;
• Agir rápido diante do primeiro atraso, evitando que a dívida cresça.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora uma ação de despejo?

Depende da vara, da localização do inquilino para a citação e da defesa apresentada. Quando cabe a liminar, a desocupação pode ocorrer bem mais rápido. Não é possível prever um prazo exato.

Posso entrar com despejo por falta de pagamento no Juizado Especial?

Não. A Lei 9.099/1995 admite no Juizado Especial Cível apenas o despejo para uso próprio. A ação por falta de pagamento tramita na Justiça comum.

O fiador pode ser cobrado na ação de despejo?

Sim. O fiador pode ser incluído no pedido de cobrança dos valores atrasados, desde que seja citado no processo.

O inquilino saiu e deixou dívidas. Ainda posso cobrar?

Sim. A saída do imóvel não apaga a dívida. Nesse caso, o locador pode cobrar os valores por ação de cobrança ou execução, respeitado o prazo de 3 anos.

Conclusão

A ação de despejo por falta de pagamento é o instrumento legal para o locador retomar o imóvel e cobrar o que lhe é devido, com regras que dão agilidade ao procedimento, como a liminar nos contratos sem garantia e a apelação sem efeito suspensivo. Retomar o imóvel por conta própria, por outro lado, traz riscos sérios. Contrato bem feito, garantia adequada e ação rápida diante do atraso são a melhor proteção.

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Francisco Alves Bernardes Junior, advogado, OAB/RR 1.592. Bernardes Advocacia Especializada, Boa Vista/RR.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a consulta a um advogado.