Juros Altos e Ano Pós-Eleição: Como Decidir Se É Hora de Comprar, Vender ou Alugar Imóvel

A eleição presidencial terminou, mas a dúvida de muita gente continua: é hora de comprar, vender ou esperar? Com a Selic em 13,75% ao ano e financiamentos acima de 11%, adiar parece prudente. Mas quem espera o “momento perfeito” pode perder o imóvel desejado ou ver o aluguel subir.

Ninguém consegue prever com segurança para onde vão os juros nos próximos anos. O que o comprador, o vendedor e o inquilino conseguem controlar é o contrato. Decidir bem num cenário de juros altos é, antes de tudo, assinar um negócio que continue bom mesmo se o cenário mudar.

Neste artigo, mostramos como pensar a decisão de comprar imóvel com juros altos, quais cláusulas e direitos fazem diferença no bolso e um checklist para usar antes de assinar.

O que a eleição e os juros mudam para quem negocia imóvel?

A taxa Selic é definida pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central. Em 16 de setembro, o Copom reduziu a Selic para 13,75% ao ano, no quinto corte seguido, sem indicar o ritmo dos próximos passos. A próxima decisão sai em 4 de novembro. O novo mandato presidencial começa em 5 de janeiro de 2027, e as expectativas sobre gastos públicos e inflação costumam influenciar os juros de longo prazo, que servem de referência para os bancos.

Na prática, o que chega ao seu bolso são três coisas:

• A taxa do financiamento, que define o valor das parcelas e o custo total;
• Os índices de correção (INCC, IPCA, IGP-M), que reajustam parcelas na planta e aluguéis;
• O poder de negociação: com crédito caro, há menos compradores, e vendedores tendem a aceitar conversar sobre preço e condições.

A pergunta útil, portanto, não é “o mercado vai melhorar?”, e sim “este contrato me protege se os juros subirem, caírem ou ficarem onde estão?”.

Vou financiar: como não ficar preso a juros altos?

SAC ou Price: qual sistema pesa menos?

Os financiamentos imobiliários costumam seguir um destes dois sistemas de amortização (a forma como a dívida é paga ao longo do tempo):

• Tabela SAC: as parcelas começam mais altas e diminuem com o tempo, porque a dívida é abatida em valores iguais todo mês. No total, o comprador costuma pagar menos juros;
• Tabela Price: as parcelas são fixas desde o início e cabem melhor no orçamento nos primeiros anos, mas o custo total de juros tende a ser maior.

Antes de escolher, faça as contas com os números do seu caso. A Calculadora do Cidadão, ferramenta gratuita do Banco Central, simula financiamentos com prestações fixas (Tabela Price) a partir do valor, do prazo e da taxa de juros. Para a SAC, peça a simulação ao banco. O próprio Banco Central alerta que os resultados podem diferir dos cálculos das instituições financeiras, que incluem seguros, tarifas e a TR (Taxa Referencial). A escolha certa depende da sua renda e do seu planejamento, não de uma regra geral.

Posso pagar antes e economizar juros?

Sim. O Código de Defesa do Consumidor garante a liquidação antecipada do débito, total ou parcial, com redução proporcional dos juros (art. 52, § 2º). Cada amortização extra, inclusive com o FGTS quando as regras permitirem, reduz a dívida sobre a qual os juros incidem. Normalmente, o banco oferece duas opções: reduzir o prazo ou reduzir a parcela. Reduzir o prazo costuma gerar economia maior.

Se os juros caírem, consigo trocar de banco?

Sim, pela portabilidade de crédito, regulada pela Resolução CMN 5.057/2022. Outro banco assume a dívida com uma taxa menor, e o banco original pode fazer uma contraproposta. Há ainda a renegociação direta com o próprio banco. Em ambos os casos, compare o Custo Efetivo Total (CET), que inclui seguros e tarifas, e não apenas a taxa anunciada.

Vou comprar na planta: quem paga a conta da inflação?

No imóvel na planta, o preço não é fixo. Durante a obra, as parcelas costumam ser corrigidas pelo INCC (índice que mede o custo da construção). Depois da entrega das chaves, o saldo normalmente passa a ser corrigido por outro índice, muitas vezes com juros. Antes de assinar, verifique no quadro-resumo do contrato:

• qual índice corrige as parcelas antes e depois da entrega;
• se haverá juros após as chaves e de quanto;
• o prazo de entrega e a tolerância de até 180 dias;
• as regras de desistência, que seguem a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), tema de artigo recente do blog.

Se você vai financiar o saldo na entrega das chaves, simule desde já a parcela com a taxa atual. Uma eventual queda dos juros deve ser um ganho, não a condição para o negócio funcionar.

Vou alugar ou renovar o contrato: qual índice escolher?

A Lei do Inquilinato permite que locador e inquilino escolham livremente o índice de reajuste (art. 18 da Lei 8.245/1991), e o reajuste só pode ser anual (Lei 10.192/2001). Os dois índices mais usados se comportam de forma diferente:

• IGP-M: sofre forte influência do dólar e de preços no atacado. Em 2020, passou de 20% no ano;
• IPCA: mede a inflação ao consumidor e costuma ser mais estável.

Em outubro de 2026, o IGP-M acumulava alta de 5,24% em 12 meses, segundo a FGV, e a prévia da inflação oficial (IPCA-15) marcava 4,62%, segundo o IBGE, acima do teto da meta de 4,5%.

Para quem vai assinar agora, o importante é que o índice esteja escrito de forma clara e que exista previsão para o caso de ele deixar de existir. A revisão do aluguel na Justiça é tema de artigo próximo do blog.

Vou vender: como proteger o preço até a escritura?

Com crédito caro, o risco do vendedor é o comprador não conseguir o financiamento e o negócio travar por meses. Algumas cláusulas evitam isso:

• Sinal (arras): o Código Civil define o que acontece com o sinal se uma das partes desistir (arts. 417 a 420). O contrato deve deixar claro se há ou não direito de arrependimento;
• Prazo para aprovação do crédito: com data-limite e o que ocorre se o banco negar;
• Correção do saldo: se houver parcelas diretas com o vendedor, defina índice e juros;
• Cláusula resolutiva: permite desfazer o negócio se o comprador não pagar.

E a reforma tributária, muda algo a partir de 2027?

A Lei Complementar 214/2025 prevê a entrada gradual da CBS e do IBS sobre vendas e locações de quem se enquadra nos critérios da lei, com a transição ganhando peso a partir de 2027. O tema é importante e merece ser detalhado em artigo do blog sobre reforma tributária e imóveis.

Checklist: o que conferir antes de assinar?

1. A parcela cabe no orçamento com folga, mesmo sem contar com queda de juros;
2. Você comparou o CET de pelo menos três bancos;
3. Você escolheu entre SAC e Price sabendo o custo total de cada um;
4. O contrato informa claramente os índices de correção e os juros;
5. Existe reserva para ITBI, escritura e registro, que somam alguns pontos percentuais do preço;
6. A matrícula atualizada do imóvel e as certidões do vendedor foram analisadas;
7. As regras de desistência e de sinal estão por escrito;
8. Os prazos de entrega, de aprovação do crédito e de assinatura da escritura estão definidos.

Perguntas frequentes

Vale a pena esperar a Selic cair para comprar?

Depende da sua situação. Esperar pode significar juros menores, mas também pode significar preços mais altos e mais concorrência quando o crédito baratear. Quem compra agora pode, depois, usar a portabilidade ou a amortização para reduzir o custo. O essencial é não assinar contando com uma queda que pode não acontecer.

Posso trocar o índice do aluguel no meio do contrato?

Sim, se locador e inquilino concordarem. A troca deve ser feita por escrito, em aditivo ao contrato, respeitando a periodicidade anual do reajuste.

Financiei com juros altos. Fico preso a eles até o fim?

Não necessariamente. É possível amortizar ou quitar antes com redução proporcional dos juros, renegociar com o banco ou levar a dívida para outra instituição pela portabilidade.

Conclusão

Em períodos de juros altos e de transição política, a melhor proteção não é adivinhar o futuro, e sim negociar contratos que funcionem em qualquer cenário: parcelas que cabem no orçamento, índices claros, regras de desistência por escrito e o uso dos direitos de amortização e portabilidade. Essas cautelas valem em todo o país, inclusive para quem compra, vende ou aluga em Boa Vista e no interior de Roraima.

Em caso de dúvidas sobre a sua situação específica, procure um advogado de sua confiança. Nossa equipe está à disposição pelos canais de contato do site.

Francisco Alves Bernardes Junior, advogado, OAB/RR 1.592. Bernardes Advocacia Especializada, Boa Vista/RR.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a consulta a um advogado.